Babyboomer-Häuser: Millionen Immobilien stehen vor dem Besitzerwechsel

Deutschland steht vor einer demografisch bedingten Verschiebung auf dem Immobilienmarkt. Die geburtenstarken Jahrgänge der 1950er- und 1960er-Jahre besitzen einen besonders großen Anteil an Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Wenn diese Babyboomer ihre Immobilien in den kommenden 10 bis 20 Jahren aufgeben, vererben oder verkaufen, könnte eine Welle an Angeboten entstehen, die Fachleute bereits als "Silver Tsunami" bezeichnen.

Wie eine exklusive Analyse der Immobilienplattform Jacasa zeigt, befinden sich rund 4,8 Millionen Eigentumsimmobilien in Deutschland im Besitz von Babyboomern (Jahrgänge 1946 bis 1964). Das entspricht etwa 32 Prozent aller Eigentumsimmobilien. Viele dieser Objekte werden aus Altersgründen absehbar den Besitzer wechseln.

Millionen Häuser kommen auf den Markt

Der "mittlere" Babyboomer ist heute etwa 70 Jahre alt. In diesem Lebensabschnitt werden große Häuser mit Treppen, Garten und umfangreicher Instandhaltung für viele Eigentümer:innen zur Belastung. Häufig steht dann ein Umzug in eine kleinere, barrierearme Wohnung an – oder in die Nähe von Familie und besserer medizinischer Versorgung. Andere Immobilien gehen im Erbfall an Kinder über oder werden verkauft.

Jacasa warnt besonders vor möglichen Folgen in ländlichen Räumen: "Vor allem in ländlichen Regionen könnte ein großes Angebot auf immer weniger Käufer treffen." Die nachfolgenden Generationen sind kleiner und ziehen überdurchschnittlich häufig in Städte. In einigen Gegenden könnte ein deutliches Überangebot entstehen, das die Preise unter Druck setzt.

Wo die Preise unter Druck geraten könnten

Besonders betroffen sind laut Analyse Regionen, in denen ein hoher Anteil der Häuser bereits heute älteren Eigentümer:innen gehört. Spitzenreiter ist die Uckermark in Brandenburg: Dort befinden sich 47,7 Prozent der Eigentumsimmobilien in Babyboomer-Hand – fast jedes zweite Haus. Hohe Anteile weist Jacasa auch im Ennepe-Ruhr-Kreis (44,9 Prozent), im Landkreis Meißen (44,4 Prozent), im Kreis Recklinghausen (43 Prozent) sowie im thüringischen Saalfeld-Rudolstadt (43 Prozent) aus.

Hinzu kommen Regionen mit bereits hohem Leerstand. Genannt werden etwa das Altenburger Land (15 Prozent Leerstand), Zwickau und der Vogtlandkreis (je 13 Prozent), Görlitz (12,2 Prozent) oder der Erzgebirgskreis (11,9 Prozent). "Wenn in manchen Regionen viele Häuser gleichzeitig auf den Markt kommen, kann das den Preisdruck erhöhen", betont Jacasa. Wer dort verkaufen möchte, solle den Zeitpunkt "gut wählen".

Auch in den News:

• Deutschland: Jeder Vierte ohne Rücklagen

• Immobilien werden teurer: Fachleute rechnen 2026 mit weiteren Preissteigerungen

• Neues Heizungsgesetz: Versteckte Kostenfalle für Mieter?

Großstädte bleiben Sonderfall

In Metropolen wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt wird der Effekt nach Einschätzung von Fachleuten deutlich schwächer ausfallen. Dort ist Wohnraum weiter knapp, und zusätzliche Angebote könnten von der hohen Nachfrage aufgefangen werden. Ein spürbarer Preisrutsch gilt in diesen Märkten als wenig wahrscheinlich, wenngleich die Phase stark steigender Preise vielerorts vorbei sein dürfte.

Für Käufer:innen bieten sich dagegen Chancen – insbesondere außerhalb der Hotspots. Jacasa schreibt: "Wer flexibel ist, findet möglicherweise günstige Einstiegspreise." In ländlichen Regionen oder Mittelstädten könnten in den kommenden Jahren Häuser wieder bezahlbarer werden, wenn viele Babyboomer-Immobilien gleichzeitig auf den Markt kommen.

Die demografische Entwicklung ist seit Jahrzehnten bekannt. Kritiker:innen sprechen deshalb von einem "politischen Versagen mit Ansage", weil Regionalpolitik, Infrastruktur und Wohnraumanpassung in vielen Regionen nicht rechtzeitig auf den Wandel vorbereitet wurden. Besonders in strukturschwachen Gegenden droht ein Mix aus alternder Bevölkerung, Leerstand und sinkenden Immobilienwerten.